OC Lakáspiaci Monitor 2005/2

2005 második félév | Letöltés pdf

A 2004-es sokk után 2005 első felében folytatódott a megváltozott piaci körülményekhez való alkalmazkodás. A lakáspiac egyre inkább szegmentálódik, s teljesítményének megítélése egyre összetettebb feladat. A tömegpiaci túlkínálattal, a pangó bérleti piaccal és csak lassan mozduló családi házas telekpiaccal szemben bővülő hitellehetőségek, a devizahitelek szárnyalása és a fővárosban egyre- másra meginduló új építkezések állnak.

A Központi Statisztikai Hivatal féléves jelentése szerint 2005. I. félévében országosan 15 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és közel 25 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt. A használatba vett lakások száma 11%-kal több mint az előző év első felében volt. Ebben valószínuleg még mindig jelentős részben a 2003. év végi vásárlási roham mutatkozik meg. Valóságosabb, az áthúzódó hatásoktól mentes képet az év második felében kaphatunk. Ezzel szemben jól mutatja a következő időszak piaci várakozásait, hogy az új lakásépítési engedélyek száma 10,5%-kal csökkent. A lakásépítés ugyanakkor egyre inkább Budapest-központú: mind a használatba vett lakások, mind az új lakásépítési engedélyek 31%-a a fővároshoz kötődik; egy évvel ezelőtt 19% és 24% volt ugyanez a részarány.

Budapest lendületes növekedése mellett a megyei jogú városok mutatják a legerőteljesebb visszaesést, ahol 20%-kal csökkent a befejezett lakások száma és 36%-kal kevesebb új engedélyt adtak ki, mint 2004 első hat hónapjában. A kiadott építési engedélyeket tekintve Bács-Kiskun, Fejér és Tolna mutatója a tavalyi időszak mintegy felére esett vissza, Veszprémben ugyanakkor 76, Komárom-Esztergomban 26%-os a növekedés. A használatba vett lakások számában Veszprém, Vas és Békés visszaesése a legjelentősebb, míg Heves, Zala és Borsod-Abaúj-Zemplén növekedése a legnagyobb arányú.

Az év első felében Budapesten használatba vett 4619 lakás 79%- kal több a megelőző évinél. A 7638 kiadott új építési engedély (14,5%-os növekedés) pedig a beruházói piac töretlen bizalmát mutatja a fővárosi lakáspiacon. A fővárosban egy év alatt 69-ről 83%-ra emelkedett a vállalkozások által épített lakások aránya. Máshol ezzel szemben stagnál ez a mutató, s így adódik országos szinten a 35-ről 42%-ra való emelkedés. Budapesten idén már csak minden tizenötödik lakás épült családi házban. A fejlesztői aktivitás növekedésével, és az értékesítés céljából épített lakások térhódításával párhuzamosan folytatódott a megépülő lakások méretének csökkenése, Budapesten a 2004-es 71-ről 62 m²-re, országosan pedig 93-ról 89 m²-re.

Hiteltámogatási rendszer, banki finanszírozás

2005 februárjában bevezetésre került a kormány által már hónapokkal előre kommunikált Fészekrakó Program, mely (nevében is jelezve) elsősorban a fiatalok otthonteremtésének elősegítését célozza. Fő elemei a minimális önerővel felvehető állami garanciavállalásos hitel, illetve a használt lakások vásárlásához bevezetett félszocpol. A program emellett kiegészül még könnyített közalkalmazotti hitellel, illetve megújított lakbér-támogatási rendszerrel is. Mindezekkel párhuzamosan a szocpol összegét is emelte a kormány.

Az egyértelmuen pozitív döntések mellett azonban megszorító intézkedések is születtek: újépítésu lakások esetében megszunt az áfa-visszatérítés lehetősége, illetve jelentős mértékben csökkent az újépítésu lakások illetékmentességének határa is.

Az új rendszert már indulásakor sok kritika érte (alacsonyan megállapított életkori limitek és ugyancsak alacsony lakásár-limitek a jogosultság feltételeként, illetve a változatlanul alacsonynak tartott hitelmaximum miatt az állami kamattámogatású hiteleknél). Míg a kormánypártok tízezres nagyságrendure becsülték a háztartások számát, akiknek idén segítséget jelenthet az új program, az ellenellenzék úgy vélte, hogy a legújítóbb elemet - az állami garanciavállalásos hitelt - csak kezdőtőkével nem rendelkező, de tehetős háztartások engedhetik meg maguknak, hiszen a magas arányú hitelösszeg eleve átlagnál magasabb havi törlesztőrészletet feltételez.

Lakáshitelezési módosítások 2005. január-februárjától

A pozitív és negatív elemeket egyaránt tartalmazó változások megnehezítették az év eleji becsléseket a lakáspiac idei teljesítményére vonatkozó várakozások tekintetében. Mindenesetre a kormány augusztus elejei tájékoztatása szerint a Fészekrakó Program segítségével fél év alatt 4390 állami kezességvállalásos és 7409 félszocpol szerződést kötöttek, míg szocpolt több mint ötezer család vett igénybe. A program e három eleme révén összesen 40 milliárd forint értéku szerződést kötöttek a bankoknál. A félszocpolt igénylők nagy száma mutatja, hogy a bevezetett könnyítések nagy lendületet adhatnak a használtlakás-piacnak. Ezt mindenképpen tovább erősítené, ha (legalább 35 évre) emelnék a kezességvállalásos hitel életkori limitét, illetve a támogatott hitelek felső összeghatára legalább 7 millió Ft-ra nőne.

A Magyar Nemzeti Bank felméréséből kiderül, hogy az év első felében a háztartási hitelek piacán ismét a lakáscélú hitelek voltak a középpontban; e kölcsönök esetében nőtt a bankok hitelezési hajlandósága és a vonatkozó standardok, feltételek is nagyobb mértékben enyhültek, mint a fogyasztási hitelek esetében. Az év elején a lakáshiteleknél bevezetett, egységesített THM (Teljes Hiteldíj Mutató) emellett nagyban hozzájárult ahhoz, hogy a különféle hitelek összehasonlíthatók legyenek. A bankok többsége az év hátralévő részében újra a hitelképességi standardok enyhítését jelezte előre, tehát a megkezdett tendencia folytatódására lehet számítani.

A DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda összegzése szerint az év első felében felvett különböző lakáshitelek volumene a következőképpen alakult (milliárd Ft-ban):

A piaci alapú devizahitelek látványos előretörése tehát tovább folytatódott 2004 után is. A Hitel Center szakértői szerint azonban a jegybanki alapkamat folyamatos csökkenése (ez június végén 7%-on állt) hatására ez a tendencia lassul, ugyanakkor a támogatott hitelek aránya a viszonylag alacsony 40-43% körül látszik stabilizálódni.

Az államilag támogatott hiteleknél folyamatosan csökken az átlagos hitelnagyság: tavaly az első félévben az újlakás céljára igényelt átlagos kölcsönösszeg 7,2 millió, a használtaknál 4,6 millió Ft volt, idén viszont csupán 6,2, illetve 3,2 millió Ft. A jelek szerint a hitelfelvevők körében megnőtt a kisebb jövedelemmel rendelkezők aránya.

Újépítésű lakások piaca

Az év eleji reményekkel szemben, az első félévi tapasztalatok azt mutatják, hogy a Fészekrakó Program pozitív hatása az újépítésu lakások piacán nem érvényesült, hiszen annak legsikeresebb elemének a használt lakások vásárlásához felvehető félszocpol bizonyult. Az idén bevezetett illetékmódosítás hatására a 15 millió Ft feletti kategóriában látványosan visszaesett az érdeklődés. Bár tavasszal megélénkült a forgalom, a fejlesztők - néhány felső kategóriás projektet kivéve - nem kockáztatták meg a lakásárak emelését.

Tovább folytatódott a tömegpiac és a felsőbb kategóriájú ingatlanok piacának polarizálódása. Míg a túlkínálatos szegmensekben a fejlesztők továbbra is értékesítési nehézségekkel küzdenek, egyre több egyedi projekt jelenik meg a piacon, melyek lakásai - akár az átlagár többszöröséért is - gond nélkül kerülnek értékesítésre.

A magasabb árak sok esetben (jellemzően a pesti belvárosban) külföldi vásárlók érdeklődését feltételezik. A Belügyminisztérium adatai szerint, míg az idei év első felében országosan ötödével (2651-re) csökkent a külföldiek ingatlanvásárlása hazánkban, Budapesten közel ugyanannyi, 892 tranzakció kötődött külföldiekhez. (Fontos, megjegyezni, hogy ez csak a magánszemélyek vásárlását mutatja, a cégen keresztüli tranzakciókat nem.) Az írek és a britek a fővárosi volumen 57%-át adták, s így a legnagyobb vevőkört jelentik. A valamelyest csökkenő számú ír vásárló továbbra is elsősorban az V., VI. és VII. kerületet preferálja, s ezeken a részeken fejlesztési aktivitásuk is nőtt. (Ír befektetők nevéhez köthető egy, az év második felében elkészülő luxuslakás-beruházás a lakóingatlan-fejlesztések által eddig elkerült fővárosi V. kerületben, s több hasonló áll tervezés alatt.) Új színfoltként nagy számban jelentek meg spanyol vásárlók és ingatlanfejlesztők is a belvárosi szegmensben.

A fővárosi lakáspiaccal szembeni optimizmust mutatja, hogy a piacon már bizonyított fejlesztő cégek az év első felében tucatnyi nagy volumenű fejlesztést indítottak, s továbbiak állnak előkészítés alatt. Mindezzel szemben, a vidéki városokban csökkent a fejlesztői aktivitás.

Jellemző, hogy egyre több nagy lakásszámú fejlesztés indul a periférikus területeken, elsősorban a pesti oldalon. Itt a XVIII. kerületben van még mindig a legnagyobb fejlesztői aktivitás, de a XVI., XX. és XXI. kerületben is több új beruházás indult el. Ugyanígy, a budai oldalon például a XXII. kerület került fel a fejlesztői -térképre-. Mára már csak azokban a központtól távolabbi kerületekben (XXIII. és XV.) nincsen nagy fejlesztés, melyeket a beruházók a legkevésbé tartanak vonzónak nagy projekt indításához (lassú megközelíthetőség, szukös kereslet miatt). Mindezek mellett továbbra is a XIII., IX., VIII. és XI. kerületben tapasztalható a legnagyobb mozgás a piacon, a legnagyobb számú eladásra kínált lakással. Itt - a folyamatosan csökkenő hitelkamatok miatt - egyre több egyetemista és főiskolás vásárol lakást albérlet helyett.

A magas presztízsu kategória egyre inkább a pesti oldalon hódít teret. Míg a II., XII. és III. kerületben összességében visszaesett az újépítésu lakások értékesítése, a pesti belváros lakásai egyre keresettebbek. Az V. kerületben és a VI. kerület Nagykörúton belüli részén több olyan lakóprojekt indult el, melyek a magyar piacon meg sem jelennek, azokban szinte kizárólag külföldi vásárlók vesznek lakásokat, elsősorban befektetési céllal. A Duna egy másik nagy vonzerő, ahol átlagnál magasabb színvonalú és árú lakások tömegének építése és tervezése zajlik (így például a Duna Plaza mögötti területen valóban egy új városrész születik, több projekt keretében összesen ezres nagyságrendu lakásszámmal és azok teljes ellátásával).

Továbbra is a kis méretű lakások a keresettek. A tömegpiacon mostanra egyértelműen a másfél-, illetve az egy + két félszobás elrendezés lett a sláger, lehetőleg minél kisebb méretben (minél olcsóbban). Még mindig nagyon sikeres értékesítés-ösztönző metódus a kedvező fizetési ütemezés kialakítása (10-90%, illetve 20-80%).

Újépítésű lakást keresők ár-igényei

Bár a nagyobb vidéki városok központjához közel, a legkeresettebb területeken sem példa nélküli a 400 ezer Ft-os fajlagos ár, az árszint összességében jelentősen elmarad a budapesti átlagtól. Általában jellemző, hogy a felsőbb kategória árai egyre inkább szakadnak el a tömegtermékekétől.

A nagy volumenu fejlesztések piacát a fővárosban még mindig az izraeli cégek dominálják. Míg ők a piacot régebbről ismerik, egymással kiterjedt kapcsolatrendszert tartanak fenn, s nagyobb hozamelvárással, agilitással, gyors döntésekkel, nagyobb fokú kockázatvállalással jellemezhetők, addig az újonnan megjelenő nyugati cégek kevéssé magabiztosak, egyelőre csak a lehetőségeket keresik és elemzik piacon.

Jelenleg - a négylakásos, vagy annál nagyobb fejlesztésekkel számolva - mintegy 120-150, a budapesti lakáspiacon aktív beruházó cégről van tudomásunk. Az eligazodást nehezíti az egy-egy projekt lebonyolítására az anyacég által létrehozott projektcégek jelenléte. Ebből a 120-150 cégből kb. 25-30 ma is aktív, általában egyszerre több nagyobb fejlesztéssel jelen lévő beruházó adja a megépülő lakásszám döntő részét. A nagyobb magyar cégek esetében a területi specializáció gyakorinak mondható. Ugyanígya négylakásos kategóriát minimumnak véve, jelenleg kb. 300-350 lakóprojekt zajlik Budapesten. Ide az értékesítés alatt álló, a piacon megjelenő fejlesztéseket soroljuk, így az átadási határidő 2004 és 2007 között szóródhat.

A piac erősödésével, a kínálat növekedésével és a lakásvásárlási lehetőségek általános bővülésével párhuzamosan a vásárlók egyre körültekintőbbek és felkészültebbek. A túlkínálat következtében alkupozíciójuk is erősödik. A fejlesztők a vevők megszólítása során nagyobb marketing-költségekkel kalkulálnak. A lakóprojektek reklámozásában pedig egyre nagyobb szerep jut az internetes megjelenésnek.

Újépítésű lakást keresők preferencialistája (1 = legfontosabb, 9 = legkevésbé fontos)

Kérdéses, hogy az év második felében milyen hatása lehet a június végén bejelentett adóreform részeként, annak egyik legfontosabb elemeként, 2006 januárjától a forgalmi adó felső kulcsának 25%- ról 20%-ra csökkentésének. Az elmúlt években többször megfigyelhető volt ugyanis, hogy az előre bejelentett, tervezett kormányzati intézkedések a keresletet mérséklő, vagy éppen fellendítő hatással vannak a bevezetés előtti hónapokban. Jelen esetben is logikusan várható, hogy a 4%-os árcsökkenés reményében a potenciális vásárlók kivárjanak az újépítésu lakások vásárlásával a következő évig, s így az év második felében a forgalom visszaeshet.

Ugyanakkor a tervezett intézkedés, és így annak árcsökkentő hatása várhatóan az idén megkötött szerződésekre is kiterjed, amennyiben a lakás 2006. január elseje után kerül átadásra, mivel az áfatörvény szerint a teljesítés időpontja egyrészt a vételárelőleg megfizetése, másrészt a birtokba adás. Ennek megfelelően az idén fizetett részletre még a 25%-os áfát kell megfizetni, de a 2006-ban esedékes törlesztőrészletek után, ha a birtokba adás is 2006. január 1. után történik meg, viszont már csak 20% az áfa.

Így a fejlesztőknek egyértelmuen célszeru az idei évre minél kisebb mértéku részlettel (10-90%-os, 20-80%-os konstrukcióban) kínálni a lakásokat, és a bruttó árat már most csökkenteni a jövő évi részletek áfa különbségével. Ily módon az idei évre kalkulált nettó bevételhez hozzá tudnak jutni, ugyanakkor a vevők is jól járnak. A gyorsan lépő fejlesztők emellett árelőnyhöz juthatnak a többiekkel szemben a túlkínálatos piacon, mely a valódi árcsökkentés mellett akciókkal tovább növelhető.

Használt lakások piaca

Mint azt már említettük, a februárban bevezetett Fészekrakó Program elemei elsősorban a használt lakások vásárlóinak jelentenek segítséget. A tavaly óta stagnáló forgalmat azonban ez sem tudta fellendíteni. A Fővárosi Illetékhivatal adatai szerint június végéig mindössze 27 ezer lakás-adásvételi szerződése érkezett be, ez pedig jóval kevesebb a tavalyi adatnál. Az eladott lakások mintegy tizede panel. A hivatal nyilvántartása szerint az utóbbi három és fél évben mindössze 180 olyan ingatlant érékesítettek, amelyre - mivel értéke meghaladja a 100 millió forintot - a kormány tervei szerint a tulajdonosnak a jövő évtől luxusadót kell fizetnie.

Felmérésünk szerint, míg a Fészekrakó Program támogatási elemei által lehatárolt 12 millió Ft-os árszintig a fővárosban a vásárlók 41%-a keres használt lakást, vidéki városokban ez az arány 54%. Ugyanígy, 250 ezer Ft/m2-es ársávig Budapesten a vevők 49%-a, vidéken 86%-a keres lakást. A különbség azzal együtt is látványos, hogy a fenti adatok mind a főváros, mind pedig a vidéki városok esetében az összegzés során elfedik a kiugró szélső értékeket.

Használt lakást keresők méret-igényei

A bő kínálat és a kereslet visszaesése miatt a vásárlók továbbra is jó alkupozícióban vannak. Mindezt erősíti, hogy sok területen (elsősorban a tömegpiacon), ahol az új lakások ára már régóta nem emelkedik, egyre inkább közel kerül egymáshoz az újépítésu és a használt lakások árszínvonala. A jövőre bevezetendő áfakulcscsökkentés még inkább felülről ható árnyomást fog jelenteni a használt piacon. A lakásukat eladók így kénytelenek lesznek engedni az árakból, ugyanakkor a magánszemélyek erre kevésbé lesznek hajlandóak (nincs -kézzel fogható- kényszer), s az árcsökkenés itt lassabb lefolyású lesz.

Bérlakás-piac

A bérlakás-piacon az idei első fél évben nem volt tapasztalható érdemleges változás a 2004-es trendekhez képest. A túlkínálat nem mérséklődött, ennek megfelelően az árak sem nőttek. Sőt, aki mindenképpen ki szeretné adni a lakását, gyakran jelentős engedményre kényszerül. Jellemző, hogy egyre többen fordulnak ingatlan ügynökséghez kiadó lakásukkal.

A potenciális bérlők közül egyre többen döntenek inkább lakásvásárlás mellett (diákok, azok vidéki szülei, ideiglenesen itt dolgozó vidéki fiatalok, vagy külföldi cégek vezetőik számára). A pesti belváros egyre keresettebb bérlési célpont, ahol sok új, felső kategóriás ingatlant kifejezetten befektetési (kiadási) céllal vesznek külföldiek. Míg a havi bérleti díjak a Duna bal partján általában ezer euró alatt maradnak, a budai oldalon ennek a négyszerese is elképzelhető, s a legolcsóbb lakások mellett pont ebben a kategóriában van érezhető kereslet - bár közel sem akkora, mint a kilencvenes években volt.

Építési / fejlesztési telkek piaca

2004 után idén is jelentős kereslet jellemzi a társasházi építésre alkalmas telkek piacát. Új szereplőkként, a hazájukban telített piac taszító hatására sok spanyol cég jelent meg a befektetési piacon. Üzleti döntéseiket általában lassabban hozzák meg, mint például az izraeli fejlesztők, viszont általában -megértőbbnek- bizonyulnak a bürokráciával, az engedélyezési nehézségekkel szemben.

Alkalmazkodva a lakáspiaci folyamatokhoz, a sláger továbbra is a pesti belváros, annak is a Nagykörúton belüli része. Keresetté váltak emellett a különleges adottságú fejlesztési lehetőségek (pl. Duna-part, vagy korábban mellőzött muemléki épületek). Vannak fejlesztők, akik kifejezetten ilyen ingatlanokat keresnek megvételre, hogy ott - elsősorban külföldi vásárlók részére - loftlakásokat, vagy exkluzív apartmanokat alakítsanak ki. Ezek ára - a szuk kínálat, a magas beruházási költségek és a célzott külföldi kereslet miatt - általában magasabb a környékre jellemző újlakás-áraknál. A piaci kényszer egyszeruen kialakítja az ilyen típusú fejlesztésekhez szükséges -know how-t.

Budán szintén erősödik a kereslet a magasabb kategóriájú társasházi ingatlanok fejlesztésére alkalmas telkek iránt. Mind Bel-Budán, mind pedig a zöldövezeti területeken keresettek a legalább húsz, de inkább ötven lakásosnál nagyobb beruházásra lehetőséget adó telkek. Ezzel szemben az idei év első félévében összességében csökkent az érdeklődés a tömegpiaci szegmensben, s az egyre inkább a helyi alközpontok közeli területekre korlátozódik. A fejlesztők egyre körültekintőbben mérlegelik, hogy zajlik-e olyan nagy volumenu fejlesztés, ami hamarosan telítené a piacot, illetve a már meglévő verseny olyan éles, hogy kockázatos lenne újabb nagy beruházással megjelenni.

A gyakran emlegetett IX. és XIII. kerület mellé telítettség tekintetében felzárkózni látszik Zugló (XIV. kerület) és a XI. kerületi egykori rozsdaövezet is. Itt jelenleg is több ezer lakás áll építés és előkészítés alatt, s az újbudai önkormányzat becslése szerint a 2002-2005 között kiadott hétezer használatba vételi engedély mellé 2006 és 2010 között újabb nyolcezerrel kell kalkulálni a kerületben. Mindezekkel szemben a III. kerületben, ahol nincs sok nagy fejlesztés, akár több száz lakásos projektek iránt is van fejlesztői igény.

A pesti belvárosban a Nagykörúton kívüli területek továbbra is népszeruek, bár a telekár-különbség folyamatosan növekszik a belső részekkel összehasonlítva (egy-két éve 20-30% volt, mára azonban 60-80% is lehet). Középső-Józsefváros is egy fokozatosan feljövő kerület, ahol a társasház-építésre kínált telkek száma idén tovább növekedett, s ezzel együtt az árak is kétszeresükre emelkedtek. A kereslet élénk, bár egyre inkább szegmentálódik, s elsősorban a Nagykörúthoz, illetve kisebb mértékben a Corvin Sétány projekt területéhez közelebbi utcákban jelentős. A tervezett (és a félév utolsó hónapjában a bontási munkálatokkal ténylegesen elkezdődött) városrehabilitációs projekt sikere további áremelkedést generálhat a kerületben.

Középső-Ferencváros fejlesztők által már bő tíz éve kedvelt rehabilitációs területén a telkeket az önkormányzat kisebb csomagokban értékesíti. Az így mesterségesen visszafogott kínálat hamar tulajdonosra talál. A Millenniumi Városközpont terület felértékelő hatására a Soroksári út és a Haller út közelében indultak be legújabban jelentős fejlesztések. Így, a telkek iránti fokozódó kereslet hatására az árak szuk másfél év alatt 50%-kal emelkedtek. A fejlesztési potenciál itt jól illeszkedik az igényekhez, s a 100-150 lakásos új projektek pont ideális méretunek számítanak a piacon.

A társasházi fejlesztésre alkalmas telkekkel szemben a családi házas építésű telekingatlanok piacán a 2001-2004 közötti kereslet mérséklődés idénre az árak jelentős csökkenését hozta. 2005-ben, a fővárosban nominál értéken 5-10%-kal alacsonyabb áron is családi házas telekhez lehetett jutni, mint 2001-2002-ben, s ez reálértéken még nagyobb áresést feltételez. Éppen a csökkenő árszint miatt, a felhalmozódó túlkínálatot a piac felvevőképessége ellensúlyozza. Ez a helyzet egyaránt igaz a budai luxuskategóriára, s a külső-pesti kerületekre is.

Tisztán megfigyelhető a piac polarizálódása is. Az elmúlt évek árkiegyenlítődésével ellentétben, a luxuskategóriában (II., III., XI. és XII. kerület hegyvidéki piaca) egy jó adottságú telek ára mára akár 50%-kal is meghaladhatja a környék átlagát. Ugyanez például a XVI. kerületi Ómátyásföldön 60-100%-kot is elérhet.

A Budapest környéki agglomerációs övezetben a széles telekkínálattal szemben szűk kereslet áll. Az eladhatóság tekintetében, a közlekedési infrastruktúra mellett a közmuvesítettség és a szolgáltatások közelsége meghatározó fontossággal bír. A környék kiépítettsége, a végleges állapot elérése a (ma már nagyon ritka) telekparcellázási projektek esetében nagyon fontos. Akik néhány évvel ezelőtt jó helyen lévő, gyorsan beépülő, tehát sikeres parcellázás keretében vettek telket (pl. Üröm-Péterhegy), azok pár év alatt jelentős (különösen kedvező esetben akár kétszeres) értéknövekedést realizálhattak.

Társasházi fejlesztésre alkalmas telkek jellemző ára

A 2004. január elsején bevezetett telekáfa által felerősített értékesítési nehézségek miatt az elmúlt másfél év során nem indult újabb nagyobb parcellázási projekt, bár több is előkészítés alatt áll, jellemzően a korábban sikeresnek bizonyult fejlesztésekre épülve.

Az agglomeráció továbbra is egyértelmuen felértékelődő területei közé tartozik Biatorbágy és környéke. Igaz, a kínálat bőséges, ami visszafogja az árak emelkedését. Az elmúlt 2-3 évben, Nagykovácsiban a Savanyító, Zsíros-hegy és Remeteszőlős belterületbe vonása és közmuvesítése lendítette fel a piacot. Az M0-s kiépülése kapcsán régóta időszerű spekuláció a fővárostól északra az időben egyre elhúzódó beruházás miatt egyre inkább okafogyottá válik. Ellenben a körgyűrűt délkeleten hamarosan átadhatják, s építése az agglomerációs övezet keleti szektorában is elkezdődhet, így itt (Pécel, Maglód, Ecser térségében) tartós áremelkedéssel lehet számolni. Sikeres parcellázásokat lehetne most indítani emellett Gödöllőn, Dunakeszin és Vecsésen is.

A fenti elemzés féléves lakáspiaci összefoglalónk, kivonatos formában.
Igény szerint strukturált tanulmány elkészítéséhez az alábbi elérhetoségeken léphet velünk kapcsolatba:
Otthon Centrum Elemzés Divízió
Tel: (+36 1) 487 3321
Fax: (+36 1) 487 3333
E-mail: valko.david@oc.hu