OC Lakáspiaci Monitor 2006/2

2006 második félév | Letöltés pdf

Az immár a fővárosban is csökkenő építési volumen, valamint a gazdasági megszorítások keresletcsökkentő hatása állnak szemben a - kamatadó bevezetése és a növekvő beruházói költségek várható áremelő hatása miatt - az ingatlanbefektetések irányában fokozódó érdeklődéssel, a szezonalitás mérséklődése általi folyamatos kereslettel, illetve a mennyiségi kínálat helyett a minőségi fejlesztések iránt erősödő igénnyel. Ezek eredőjeként adódik a piaci folyamatok gyakran ambivalens megítélése a különböző szereplők által.

Építési volumen

2006. I. félévére a budapesti számokban is megjelent az országos tendencia, azaz mind a kiadott építési, mind a használatbavételi engedélyek számának csökkenése. A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint az év első felében 13 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és közel 20 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt országosan. Ez 14, illetve 20%-kal kevesebb, mint 2005. I. félévében volt. A jelentős visszaesés elsősorban a II. negyedévre esett.

A használatba vett lakások száma öt megye (Tolna, Baranya, Szabolcs-Szatmár-Bereg, Fejér és Nógrád) kivételével mindenütt csökkent. A kiadott új engedélyek számának visszaesése elsősorban a nagyvárosi építkezéseket érintette. Az ország keleti felében minden megyében visszaesett az építési kedv, míg a Dunántúlon Fejér, Somogy és Győr-Moson-Sopron megyében emelkedett 10–27%-kal az új engedélyek száma, valamint Pest megyében 2%-kal.

A budapesti számok látványosabb csökkenést mutatnak: használatbavételi engedélynél -21%, építési engedélynél -32%. Így a főváros részaránya az országos volumenekből a tavalyi 30-ról 26–28%-ra mérséklődött (5200 építési engedély és 3600 használatbavételi engedély). A mennyiség mellett egyéb fontos mutatókban is trendforduló az idei első félév Budapesten. 27%-kal csökkent a vállalkozói, illetve 30%-kal az eladásra szánt lakásépítés, miközben a lakossági építkezések egyharmaddal nőttek. A városok lakásépítése viszont éppen ellenkező irányban változott. A kettő eredőjeként országosan nem változott a két fő építtetői csoport megoszlása: természetes személyek 54%, vállalkozások 42%, a maradék önkormányzat és egyéb szervezet.

Az építtetői átszerveződés a lakások méretére is nagy hatással volt. Az idei első félévben sok év után most először nőtt a fővárosi új lakások alapterülete, a 2005-ös 62-ről közel 69 m²-re. A megyei jogú városokban ugyanez a mutató viszont 91-ről 83-ra csökkent. Országosan maradt a 90 m²-es átlagnagyság.

Főbb lakásépítési statisztikák 2004 óta

Lakáspolitika, lakástámogatás, finanszírozás

A parlamenti választásokat követően, a kormányzati struktúra átszervezésének részeként július végén megszűnt az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal. Az újonnan létrehozott Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztériumon belül két szakállamtitkárság foglalkozik majd az ágazattal, amit a szakma egyértelműen visszalépésnek értékel.

Az elmúlt félévben - évek óta először - nem született semmilyen, a lakáshitelezést és finanszírozást, így a lakáspiacot erőteljesen érintő kormányzati döntés. Ugyanakkor a nyári szezonális visszaesés elmaradása, a meglepően élénk piac a választások után beharangozott megszorító intézkedések, de még inkább a bankbetétekre bevezetett új adók hatására enged következtetni. A tőkejövedelmek megadóztatása ugyanis logikusan vezet keresletnövekedéshez az ingatlanpiacon. Az ingatlan továbbra is hosszú távú és biztos befektetésnek tekinthető, igaz, a megfelelő kiválasztása nagy körültekintést igényel, és a fenntartási költséggel is kalkulálni kell. Mivel a megszorító intézkedések hatása ténylegesen csak 2007 elején lesz érzékelhető, az idei évben még nem várható a forgalom visszaesése.

A DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda adatai szerint, 2006 első nyolc hónapjában a lakáscélú hitelek iránti igény mind a 2004-es, mind a 2005-ös évi szintet jelentősen, 20 százalék körüli mértékben múlta felül; összesen 372 milliárd Ft-ot tett ki. A lakáshitelezésben változatlanul a devizaalapú hiteleké a főszerep, melyek átlagos nagysága átlépte az ötmillió forintot. A forint alapú támogatott hitelek volumene stabilizálódott, a támogatásra jogosultak kevesebb, mint harmada még mindig ezt veszi igénybe. A jegybanki alapkamat emelésével azonban ezek a hitelek is drágulni fognak. Emellett a kamattámogatás és a hiteltörlesztések adókedvezményének 2007-ben tervezett megszűnése is ezt a kört érinti, bár a támogatott hitelek csekély részaránya miatt a szigorítások hatása a lakáspiacon nem lesz számottevő.

Folytatódik a finanszírozási verseny a bankok szűkülő marginjai mellett is. A mind kedvezőbb kondíciók, a magasabb loan-to-value arányok folyamatosan magas szinten tartják a keresletet a lakáshitel-termékek - s így áttételesen az ingatlanok - iránt, ami emelkedő árakat eredményezhet a piacon.

Dinamikusan növekszik a hitelezésen belül az ingatlanlízing szektor. 2006 első háromnegyed évében, egy év alatt 150 százalékos gyarapodást regisztrált a Magyar Lízingszövetség a piacon. A finanszírozási forma térnyerését támasztja alá, hogy jelentősen nőtt az ingatlanlízing részesedése az összfinanszírozáson belül. A lakáslízing piacon kiélezett verseny folyik; pontos állományadatokat a szereplők ugyan nem közölnek, azonban a szektorban rejlő potenciált mutatja, hogy folyamatosan újabb cégek csatlakoznak a már eddig is aktív szereplőkhöz. A versennyel párhuzamosan bővülő ügyfélcsalogató eszköztár a lízing feltételeinek enyhítésén túl a lízinghez kapcsolódó kedvezmények kihasználását célzó konstrukciók kidolgozását is jelentik, mind a lakossági (adókedvezmények), mind a vállalkozói (adócsökkentési lehetőségek) oldalon.

Az idén bevezetett luxusadó nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. A 100 milliós ingatlanok nagy része a fővárosban található, ahol 409 adóalanytól 100 millió forintnyi összeg folyt be, s ez bő nagyságrenddel marad el az előre kalkulált országos bevételtől. Már a nyáron felröppent a hír az általános ingatlanadó, illetve potenciálisan a területérték-növekedési adó tervezett bevezetéséről. Bár a később kiszivárgott tervek a vagyoni típusú adó 2008-as indulásáról szóltak, már most különféle találgatások és számítgatások, érvek és ellenérvek ütköztek szakmai körökben.

Az Otthon Centrum tízezer lakóingatlant tartalmazó (így mennyiséget nézve reprezentatívnak tekinthető) adatbázisa szerint, ha az átlagár lenne az adókötelesség alsó határa, akkor Budapesten 22,5 millió forint felett kellene adót fizetni, míg vidéken ennek az értéknek a kétharmada lenne a limit. A főváros 14 kerületében lépi át a 20 millió forintot az átlagár. Az ingatlanadó bevezetésének és működésének alapja egy megbízható, nyilvános, naprakész és az ingatlanokra vonatkozóan a lehető legtöbb minőségi információt tartalmazó ingatlan-nyilvántartási adatbázis lenne, ami jelenleg nem áll rendelkezésre. Ugyanakkor metodikájában a sokat bírált luxusadó- övezeti rendszer lenne a legreálisabban adaptálható - természetesen a sokat kritizált kategóriákat felülbírálva.

Logikusan, az ingatlanadó bevezetése kezdetben nyilván forgalmi visszaeséssel járna. Ezt azonban ellensúlyozhatják a csökkenő újlakás-kínálat és a növekvő beruházói költségek miatti áremelkedési várakozások, valamint a banki verseny miatti továbbra is kedvező finanszírozási lehetőségek, amelyek összességében a vásárlóerőt magas szinten tartják. Ez után kettős hatás érvényesülhet. Az adóteherrel növelt árak egyrészt keresletcsökkenést idézhetnek elő. Másrészt azonban élénkülhet is a forgalom, ha sok, jelenleg üresen álló ingatlan kerülne ki a piacra. Gondban lehetnek ekkor a kevésbé likvid, nagy értékű ingatlant eladni szándékozók (pl.: külsőpesti nagyobb családi házak), hiszen a kínálat növekedése csökkenti az árakat. Az együttes hatás egyelőre kiszámíthatatlan, hiszen sok múlik majd az adó végleges formáján.

Összességében jogos lenne vagyonadó típusú, tehát magántulajdonban lévő lakóingatlanokra kivetett ingatlanadó bevezetése. Ugyanakkor az általános - tehát fejlesztési célú telekingatlanra, valamint befektetési célú kereskedelmi ingatlanra is kivetett - adó hatása káros lenne. A termelő célú ingatlant megterhelve drágulna a fejlesztés, és csökkenne az üzleti szektor versenyképessége. A befektetési célú ingatlanok pluszterhe az üzemeltetési költségek növekedésével, és a csökkenő megtérülés miatt visszaeső beruházási kedvvel járna majd. (Példával élve: 6,5% hozamú kereskedelmi ingatlan esetében az 1%-os ingatlanadó a hozamot 5,5%-ra csökkentené, ami így 15%-os értékcsökkenést jelent.)

Az ingatlanpiac hatékony működésének érdekében álljon itt még néhány javaslatunk - jelen keretek között csak felsorolásszerűen, és nem fontossági sorrendben:

• illetékhivatali adatok lehető legnagyobb nyilvánossága a piaci szereplők szélesebb körű informáltsága érdekében;
• projektekre vonatkozó beruházói adatszolgáltatás kötelezővé tétele;
• a lakóingatlan vásárlásokat terhelő illetékek mértékének felére (3%) csökkentése a 4 millió Ft feletti részre vonatkozóan;
• használt lakások beszámításának vonzóbbá tétele az ingatlanforgalmazásra jogosult vállalkozások számára az illetékfizetési kötelezettség bizonyos volumen feletti megszűntetésével;
• hatósági engedélyezési eljárások kiszámíthatóbbá tétele;
• a családi házas beruházói forma térnyerése érdekében a közművesítés áfája - illetve önkormányzattól vagy fejlesztőtől vásárolva a telek áfája - legyen visszaigényelhető;
• lakástámogatási célpontok helyes megválasztása a lakás-mobilitási láncok hosszabbítása érdekében;
• a vásárlói jogbiztonság növelése érdekében óvadékhoz hasonló eszközrendszer kialakítása a projekt megvalósulásában résztvevő cégeket (elsősorban a beruházót) érintve;
• a már évek óta tervezett Ingatlankamara létrehozása, melynek keretében az értékesítés szabályozása külön hangsúlyt kaphatna.

Újépítésű lakások piaca

Az újépítésű lakások piacán az elmúlt félév folyamán látványosan mérséklődött a szezonalitás hatása. A szokásos nyári pangást állandó érdeklődés váltotta fel, ami meglepő lehet a megszorító intézkedések bejelentésének fényében, ugyanakkor nagyrészt magyarázható a banki befektetések szeptembertől bevezetett megadóztatásával. Emellett, az áremelkedési várakozások miatt látványosan sokasodnak a befektetési célú, előrehozott vásárlások. Kiemelkedő hozam érhető el a jó helyen lévő, jó ár-érték arányú, távolabbi átadású projektek esetében (pl.: Sasad Liget), ahol még bevezető áron, és kedvező, 10-90% vagy 20-80%-os fizetési ütemezéssel lehet lakásokat lekötni.

Közel 600 aktuális, értékesítés alatt álló lakóprojektet tartalmazó adatbázisunk alapján fokozatosan szívódik fel az eladatlan lakásmennyiség a fővárosban. 2006. III. negyedévének végén mintegy 1500, már átadott lakás várt tulajdonosra, százzal kevesebb, mint fél évvel korábban. Ez köszönhető egyrészt a csökkenő számú új építésnek (idén 11 ezer lakás átadása várható a tavalyi 12.300 után), másrészt pedig a változó vásárlói attitűdnek, miszerint egyre gyakoribb keresési igény a közeli lakásátadási dátum, vagy a már átadott beruházás.

Igaz ez annak ellenére, hogy a korai fázisban történő vásárlásnak számos előnye van, hiszen a beruházónak a banki finanszírozás követelményei miatt érdeke az értékesítési szakasz legelején felpörgetni az eladásokat, s ehhez különféle kedvezményekkel csábítják a vevőket. Sokszor a kedvező, alacsony kezdőrészletű fizetési ütemezés (10-90%) kizárólag a bevezető szakaszhoz kötődik. Árkedvezmény helyett gyakori az egyéb extra felszereltség nyújtása, például konyhabútor beépítése. Egyéb kedvezmény lehet továbbá, hogy az amúgy kötelező garázst az értékesítés elején nem kell megvásárolni.

A rögtön realizálódó előnyök mellett, a jó befektetést jelentő ingatlanokkal komoly értéknövekedést is elérhetünk. Például 10%-os kezdőrészletet befizetve egy 1,5 év múlva elkészülő, jó helyen lévő, jól tervezett projekt esetén - ahol ennyi idő alatt 15%-os áremelkedést is realizálhatunk -, a maradék 90% befizetésével és utána rögtön a lakás értékesítésével 100%-os hozamot érhetünk el. Ebből az illetéket, és egyéb járulékos költségeket levonva is tetemes haszon marad még.

Új lakások száma 2005ben és 2006ban kerületenként

A slágerkerületekben (XIII., IX., XIV., XI.) a tavalyihoz képest 15–55%-kal kevesebb új lakás átadása várható idén. Ez részben a piac önszabályozásának, és a területi hangsúlyok eltolódásának tudható be, hiszen például a XI. kerületben a rozsdazóna telítettsége után a sasadi zöldövezet gyors felfutás előtt áll. Ugyanakkor több mint megduplázódik az átadott lakások száma a VII. és VIII. kerületben, valamint látványosan bővül a kínálat - igaz, alacsony szintről indulva - a IV., XVII. és XIX. kerületekben is.

Az Újbuda sasadi részén elindult Sasad Liget és a Madárhegyen megépülő Sasad Resort beruházások nagy sikere egy minőségi trendforduló megindulásának kezdetét jelezheti. Az elmúlt évek tömegpiaci dömpingje mellett látványosan fokozódó igény mutatkozik a klasszikus zöldövezeti lakóparki életstílus iránt. A kényelmi, biztonsági szolgáltatások és sportolási lehetőségek megléte, a magas építészeti nívó, a körültekintő tervezés, valamint a városközpont viszonylag gyors megközelíthetősége egyre fontosabb igények egy bővülő lakáskereső réteg számára. Az építési minőség jobb érvényesülése felé mutat amúgy is a szeptember 1-jétől bevezetett energiatanúsítvány, mellyel a beruházó igazolni köteles az új lakások hatékony energiafelhasználását.

Továbbra is gondot okoz általában a beruházóknak a garázsok értékesítése. Tapasztalataink alapján, a tömegpiacon, pl. VIII., IX., XIII. kerületi társasházaknál kb. 20-30%-ban kelnek el a garázshelyek. A legjobb belvárosi részeken pedig, ahol keresettek a parkolók, és sok a külföldi lakásvásárló, 70%-ig mehet el az értékesítettség a projekt átadásáig. Nem példa nélküli azonban az sem, hogy itt (ahol az elégtelen biztonságos parkolóhely miatt amúgy is jó befektetés a garázshelyek vásárlása) az előírtnál több helyet építtet meg a beruházó, s a fennmaradó helyeket külsős érdeklődőknek adja el.

Garázsok esetében is kialakultak vásárlásra ösztönző módszerek. Abban az esetben például, ha kötelező a garázs vásárlása, a vevők ezt a beruházónak fizetett megváltással helyettesíthetik. Ez a garázs árának 20-25%-ával egyenértékű díj, amely azonban, ha a vevő meggondolja magát, és mégis vesz parkolóhelyet az átadásig, akkor beleszámít a garázsárba. Terjed emellett a lakások esetében már megszokott 10-90%-os fizetési ütemezés, illetve a részletfizetési lehetőség is. A beruházó indíthat akciót is; például az a lakásvásárló, aki hoz még egy vevőt, az ingyen beállót kap. Ahol alapból kötelező garázst vásárolni a lakáshoz, ám a potenciális vásárlóréteg nagy részének nincs is autója, ott a garzonlakások vevői ez alól mentességet kaphatnak. Azoknál a projekteknél pedig, ahol kevés garázs eladásával lehet számolni, ott akár építési költségen árulják a helyeket.

Jellemző garázsárak részpiaconként Budapesten

A megyeszékhelyek közül nagy aktivitás jellemzi Debrecen, Győr, Szeged, Pécs, Nyíregyháza és Veszprém piacát. Ezekben a városokban jelenleg 4-6 nagyobb beruházás fut egyszerre. Az itt megépülő társasházi lakások fajlagos ára 230 és 290 ezer Ft/m² között mozog. A 300 ezres átlaghatárt Pécs és Veszprém néhány beruházása, illetve majdnem az összes győri projekt lépi át, köszönhetően a Duna-parti fekvésnek. Ugyancsak bő a kínálat a Balaton partján is. A közel tucatnyi nagyobb épülő siófoki és balatonfüredi társasházban az árak 300 ezerről indulnak, és panorámás penthouse lakások esetében az 500 ezer Ft/m²-t is átléphetik.

Használt lakások piaca

Felmérésünk szerint, a vásárlási hajlandóságot tekintve a használt lakások - bár részarányuk természetesen még jóval nagyobb az újépítésűeknél – egyre jobban háttérbe szorulnak. Míg az elmúlt egy évben a Budapesten lakást vásárlók 29%-a vett újépítésű ingatlant, a következő egy évben tervezők között 37% ez a kategória. Még ha a tényleges vásárláskor ezekközül sokan használt mellett döntenek is végül, a tendencia felismerhető. Vidéken még látványosabb a trend; itt 23 és 36% ez a két arányszám. Bár nincsenek jelentős korosztályos eltérések, érdekes, hogy használt lakást leginkább a 25 év alattiak és az 56 év felettiek vesznek.

A lakásvásárlás fő motivációja mára az önállósodás vált. Országosan 40% feletti azok aránya, akik ilyen okból vennének lakást - 72%-ban 35 éves koruk alatt -, míg a vevők egynegyede a lakás méretével nem elégedett. A sláger egyértelműen a kétszobás lakástípus; Budapesten a vásárolni szándékozók 31, vidéken 29%-a ezt a kategóriát jelöli meg. Országosan az ennél nagyobb lakások a forgalom 40%-át adják.

Panel és téglalakások árváltozása néhány kerületben

Bár köztudottan a panellakások a piac „mostohagyerekei”, még ma is minden 6-7. vásárló emellett teszi le a voksát. A panellakások reálértéke az elmúlt másfél évtized egészére vetítve jellemzően enyhén csökkenő tendenciát mutat, aminek hátterében elsősorban az ilyen típusú lakástermék iránti piaci kereslet jelentős mérséklődése áll. Azokban a kerületekben, melyek az elmúlt években nagy volumenű lakásépítés színterei voltak, a panellakások áremelkedési üteme rendre elmarad a téglaépítésű társasházakétól. Kiemelkedő a különbség a IX. és XIII. kerületben, mely városrészek mintaterületei a tömeges lakásépítésnek. Mára Budapesten 15–25%- os különbség mutatkozik a két lakástípus árában, a téglalakások javára. Ez éppen elegendő ahhoz, hogy a vevők árérzékenysége érvényesüljön a választáskor, s a panelek iránt folyamatos maradjon a kereslet.

A lakások használati értéke, konkrétan a magas fenntartási költségek jelentik a panelek legfőbb problémáját. A nyáron a jövő év végéig meghosszabbított Panel Plusz Hitelprogram az önerőhöz biztosít kedvező hitellehetőséget energia-megtakarítási korszerűsítésre, gépészeti felújításokra és a környezet rendbetételére, lakásonként maximum 1,2 millió forintos felújítási összeg esetén. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a panelpiacon érezteti hatását a program; az abban részt vevő, sikerrel pályázó épületekben gyorsabban, és az eredetileg meghirdetetthez közelebbi áron lehet eladni a lakásokat. A további kedvező hatáshoz azonban, a program terjedése mellett, annak hatékonyabb reklámozására, marketingjére lenne szükség. Ma még ugyanis az a jellemző, hogy a vevők nem célirányosan korszerűsített, vagy felújítás előtt álló házban keresnek lakást, hiszen gyakran nincs információjuk a lehetőségről. Inkább a megújuló házakban lakást eladók azok, akik jobb alkupozícióban vannak, s ingatlanjukat könnyebben el tudják adni.

A panellakás-vásárlók legfőbb keresési kritériuma azonban nem a minőség, hanem az ár marad. A tízmillió forintos limit (ami Újpesttől Újbudáig, nagyjából mindenhol egyformán tartja magát) jól lehatárolja a keresett, viszonylag gyorsan eladható kis lakások kategóriáját a nagyobb, drágább rezsijű panelektől. A 7-10 millió Ft közötti lakások keresettségét növeli, hogy azok ideálisak Budapesten tanuló diákok számára, s a vidéki szülők által akár hitelfelvétel nélkül megvásárolhatóak.

Országos felmérésünk tanúságai szerint, a megyeszékhelyeken gyakran éppen a - lehetőség szerint - felújított, központhoz közeli, 7-9 milliós, 50-60 m²-es panellakások, illetve emellett az ugyanekkora, vagy az eggyel nagyobb kategóriájú, 60-80 m²-es, néhány éve épült társasházi lakások (12-18 millió Ft között) iránt mutatkozik leginkább kereslet. Ugyanakkor általában nagyon nehéz túladni a nyolcvanas években épült, nagyméretű családi házakon. Az újépítésű lakások túlkínálata egyelőre még gyakran jelent árnyomást a használt lakás piacon, így ott az árak további stagnálása várható. Utaltunk már rá azonban, hogy - legalább is a fővárosban - mérséklődik a kínálati túlsúly, s részben emiatt, részben pedig a fejlesztői költségek folyamatos emelkedése miatt az újépítésű lakásoknál áremelkedésre lehet számítani. Ez pedig a használt lakások áremelkedésének a reális lehetőségét is megteremti.

Az ingatlanközvetítők piaci részesedése az eladott ingatlanokból 40% körül alakul. Az itt tapasztalható növekvő részarány alapja, hogy egyre többen ismerik fel a profi értékesítői munka előnyeit, melyek közül kiemelkedik a kutatásunk által is alátámasztott, a magánerős eladásnál többszörösen gyorsabb értékesítési idő.

Bérlakás-piac

Nyár végén, a felvételi ponthatárok kihirdetését követően, egészen szeptember elejéig a szokásos pezsgés volt tapasztalható az egyetemi városok albérletpiacán. A legkeresettebb lakások a garzon mellett a több fő számára költséghatékonyabb különnyíló két-, esetleg háromszobásak. A 40-50 m²-es lakásokat általában 60-65 ezer forintért kínálják a kedveltebb fővárosi részeken, míg vidéki nagyvárosokban ennél 10%-kal olcsóbban. A tipikus bérleti idő egy év. Sok esetben az első egyetemi, főiskolai tanév után a szülők inkább lakásvásárlás mellett döntenek diák gyermekük számára. Ilyenkor az egyetemekhez közeli panellakások iránti kereslet is megélénkül.

Dolgozó fiatalok, vagy fiatal párok számára is fontos a központi elhelyezkedés, és a jó tömegközlekedés, bár ők munkahelyük függvényében a távolabbi kerületekben is kereshetnek bérlakást. Keresetük függvényében általában 60-120 ezer forint közötti bérleti díjat fizetnek.

Már nem olyan nagy tömegben, mint akár 4-5 évvel ezelőtt, de még mindig keresnek külföldi vállalatok hazai leánycégeinek vezetői, vagy egyéb üzletemberek pár évre bérlakást. Esetükben manapság a pesti belváros kedveltebb, magasabb presztízsű utcái jöhetnek leginkább szóba, s a bérleményért jellemzően 150-250 ezer forint között hajlandók áldozni. A budai oldal hegyvidéki részén ennek az árnak akár a többszöröse is előfordulhat, de nem ez a tipikus.

Egyre fontosabb a bérlők számára a lakás jó állapota, valamint hangsúlyosan a diákok számára a szélessávú internet-elérés. Emellett nő a kereslet az újépítésű kiadó lakások iránt. A külföldi diákok jellemzően hamarabb döntenek albérlet választáskor, míg a magyarok akár tucatnyit is megnéznek, mielőtt határoznának. A kaució három hónaposról egyre inkább egyhónapos időtartamra csökken. A bérleti díjak emelkedése már évek óta nem reális várakozás. Az ingatlanadó 2008-as bevezetését követő esetleges további kínálati nyomás - amikor az addig üresen, hasznosítás nélkül álló ingatlanok nagy számban kerülhetnek ki a piacra bérlakásként - a díjak csökkenéséhez vezethet.

Építési / fejlesztési telkek piaca

A társasházi fejlesztésre alkalmas telkek piacán maradt a fő területi hangsúly a belvárosi részeken. A beruházói aktivitást mutatja, hogy tapasztalataink szerint, az igen csak limitált kínálattal jellemezhető Bel-Budán a piacon lévő telkek 60%-a (összesen kb. 7000 m²), a pesti belvárosban pedig 70%-a (összesen kb. 10.500 m²) tulajdonost cserél évente. Ugyanez az arány a magas presztízsű budai hegyvidéki részeken, valamint Pest peremi kerületeiben mindössze 15% körüli lehet - bár jóval nagyobb kínálati volumen mellett. Becslésünk szerint, évente összesen kb. 1,3 millió m² társasházi fejlesztésre alkalmas telekterület cserél gazdát a fővárosban.

A mellékelt táblázatból kitűnik, hogy a városközponthoz közeli területek áremelkedése a leglátványosabb továbbra is. A folyamatos drágulás ellenére a tényleges szerződött telekárak így is elmaradnak a meghirdetettektől. Az áralkuk a telekpiacon is természetessé váltak. Csak kb. minden harmadik társasházi fejlesztésre alkalmas telek kel el a kínálati áron, ugyanakkor az üzletek fele 10–25% közötti engedménnyel köttetik meg. Sőt, néhány esetben a meghirdetettnél magasabb végső ár is előfordulhat. Mindez a szerződési feltételek, ezen belül is hangsúlyosan a fizetési kondíciók függvénye.

Társasházi fejlesztésre alkalmas telkek jellemző ára

A legnagyobb értékű telkek eladói általában magyarok és izraeliek, míg a vevők manapság főleg nyugat-európai - elsősorban spanyol - beruházó cégek. A százmilliós-milliárdos üzletkötések gördülékenységét gyakran gátolja az eltérő üzleti szemlélet. A komolyan érdeklődő vevők ugyanis általában 4-6 hetes átvilágítási időszak után tennének ajánlatot, ami alatt elvárnák az eladótól, hogy ne hirdesse tovább a telket, az eladók ugyanakkor erre 95%-ban csak külön díj, vagy foglaló ellenében hajlandók.

Budapesten már alig maradt összefüggő, telekparcellázásra alkalmas terület. A XI. kerületi Madárhegy közelmúltban értékesített telkei mellett a XVII. és XVIII. kerületben kerülhet sor magánberuházásban 100 alatti számú építési telek parcellázására.

Pilisjászfalun 300 építési telket parcelláztak a közelmúltban, ezeket jelenleg 6-8 ezer Ft-os négyzetméteráron árulják. Gyömrőn 234 telek került felosztásra, melyek 11.400 forintos fajlagos áron vannak piacon. Pécelen 100 telek kialakítása várható, s ugyancsak előkészítés alatt áll telekparcellázás Szigetszentmiklóson (8-10 ezer Ft/m²), Ráckevén (1500 Ft/m²), Halásztelken és Szigethalmon is. A drágább nyugati agglomerációban Nagykovácsiban (20 ezer Ft/m² körül), Telkiben (12.500 Ft/m² körül), Tinnyén (4–6 ezer Ft/m²) és Diósdon folynak nagyszabású parcellázások.

Építési telkek ára a budapesti agglomeráció néhány jelentősebb településén

Otthon Centrum Elemzés Divízió
Tel: (+36 1) 487 3321
Fax: (+36 1) 487 3333
E-mail: valko.david@oc.hu